Ипотечное кредитование в Азербайджане возобновило рост – АНАЛИТИКА

Азербайджанский рынок ипотеки впервые после почти полуторагодового спада демонстрирует позитивную динамику. Примечательно, что наметившийся в июне текущего года рост ипотечного кредитования происходит на фоне негативных процессов, связанных с введением карантинных мер, а также глобального спада нефтяных цен. Эти факторы привели к ощутимому снижению продаж недвижимости, вынуждая часть строительных компаний заморозить работу на стройплощадках. Однако, предпринимаемые государством меры поддержки ипотечным проектам и социальному строительству в определенной мере минимизировали масштабы потерь.

Спад на жилищном рынке начался еще в сравнительно благополучном 2019 году, и по его итогам выдача ипотечных займов сократилась на 36,3% (было выдано 173 300 000 манатов). Эта негативная тенденция в целом сохранялась и в первой половине 2020 года: согласно данным Центробанка по линии Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ) за отчетный период было выдано ипотечных кредитов на 93 400 000 манатов, что на 6,6% меньше показателя аналогичного периода минувшего года. 

Как свидетельствует опыт последнего десятилетия, рынок жилой недвижимости Азербайджана весьма чувствителен к изменениям конъюнктуры мирового нефтяного рынка. В частности, вызванное финансовым кризисом 2008-2009 годов снижение цен на нефть, и в еще большей степени спровоцированная мировым энергетическим кризисом 2014-2017 годов рецессия, в наибольшей степени затронули именно строительный сектор и сферу недвижимости. Ситуация пятилетней давности была усугублена двукратной девальвацией маната, что в условиях высокой долларизации экономики привело к существенному росту цен на рынке недвижимости, надолго сократив интерес к ипотечным продуктам. 

Дело в том, что масштабное жилищное строительство, осуществляемое преимущественно частными компаниями, всецело зависимо от поступательного подъема экономики и роста благосостояния населения, и соответственно, в периоды кризисов первым подвергается сокращению. Как правило, дефицит бюджетного финансирования весьма негативно сказывается и на ипотечных программах. Тем более, что в рамках реализуемого уже несколько лет консервативного сценария кредитования, коммерческие банки большей частью заморозили собственные программы выдачи жилищных ссуд и сегодня практически полностью зависимы от средств АИКГФ. 

Ну, а в марте-мае текущего года, с началом нефтяного кризиса и усиления пандемии COVID-19 продажи жилой и коммерческой недвижимости практически приостановились. Помимо всего прочего, это было связано с карантинными ограничениями: в условиях запрета на деятельность риэлтерских компаний и специалистов по оцениванию, было крайне трудно реализовать процесс купли-продажи недвижимости. Казалось бы, что в сложившихся с весны обстоятельствах ипотечная программа обречена на спад. 

Однако, несмотря на пессимистические прогнозы, ситуация кардинально поменялась в июне текущего года, когда уполномоченными банками АИКГФ было выдано жилищных займов на 18 600 000 манатов, что в три раза превысило показатели соответствующего месяца 2019 года. В июле также наблюдался 2,6% рост ипотечного кредитования. 

Эксперты объясняют выход ипотечного кредитования из затяжного спада рядом факторов, в сумме минимизировавших негативные тренды. Так, по мнению генерального директора консалтинговой компании MBA Group Нусрета Ибрагимова, вероятно фондом были привлечены дополнительные источники финансирования, соответственно в июне банки-агенты стали наверстывать упущенное.

Здесь необходимо отметить, что в июне 2020 года АИКГФ не получал средств из госбюджета для финансирования социальной ипотеки. Однако, в первом полугодии Фонд в два с лишним раза увеличил размещение облигаций и тем самым привлек 100 000 000 манатов с рынка. Это, в частности, позволило нивелировать последствия от резкого (7,6 раза) сокращение средств, поступающих от рефинансирования ранее выданных кредитов. 

В свою очередь, специалисты "Союза риэлторов Азербайджана" и ряд других экспертов полагают, что еще одним фактором, способствовавшим повышению интереса к ипотечным программам, стала реализация нового проекта, согласно которому появилась возможность взять квартиру в аренду с последующим правом ее выкупа.

Речь, в частности, идет о формировании системы жилищного лизинга, предусматривающего аренду недвижимого имущества на определенных условиях с последующим ее выкупом и оформлением в собственность. Специалисты Фонда уже завершили разработку процедур и внутренних правил, определили требования к арендаторам и жилым площадям, полностью автоматизировали рабочие процессы в связи с механизмом, а также сформировали фонд съемного жилья.

Согласно озвученным в начале 2020 года данным, на начальном этапе с обязательством продажи планировалось сдать в аренду 331 квартиру, а до конца 2020 года число лизинговых соглашений могло возрасти до 1 600.

Ежемесячная оплата квартир, предлагаемых гражданам в рамках механизма аренды жилья, начнется с 411 манатов в Баку, 333 манатов в Хырдалане и 297 манатов в Сумгайыте. Примечательно, что к июню порядка 6 000 граждан оформили электронное обращение по модулю аренды жилья через систему "Электронная ипотека и кредитная гарантия", и этот процесс продолжается.

В последние годы интерес к ипотечному кредитованию поддерживался реализацией проектов по сносу ветхого жилья и панельных пятиэтажек, строительством социальных квартир по линии Государственного агентства жилищного строительства - ООО MİDA, что в совокупности способствовало появлению на рынке пользующихся огромным спросом бюджетных новостроек, косвенным образом подогревая интерес к покупке в рассрочку, с привлечением средств АИКГФ.

И сегодня речь в первую очередь идет об увеличении государственного ассигнования проектов в сфере социального строительства: несмотря на рецессию и сокращение бюджетных доходов, по линии MİDA вводятся в строй новые жилищные комплексы в Баку, строятся новые объекты в Сумгайыте и Гяндже. Сегодня MİDA выступает в роли крупнейшего государственного заказчика на столичном и региональном строительном рынке, подряды которого сегодня обеспечили работой около полутора десятка ЖСК. 

Еще одним фактором, стимулирующим деятельность АИКГФ, стала осуществляемая правительством антикризисная программа, в рамках которой принято решение о реструктуризации ипотечных кредитов, выданных за счет средств АИКГФ. Такая возможность предоставлена физическим лицам, своевременно погашавшим кредит, но потерявшим работу или столкнувшимся с сокращением дохода в результате последних событий.

В частности, в апреле текущего года руководство Центробанка приняло решение о дополнительных мерах для поддержки населения и бизнеса в условиях пандемии коронавируса. Этой мерой, в числе прочего, может быть охвачено около 23 000 заемщиков, взявших ипотечный кредит до 1 марта 2020 года, которые при желании смогут реструктуризовать свой ипотечный долг до 30 сентября текущего года.

В целом, местный рынок недвижимости серьезно пострадал от экономического спада и вызванных пандемией ограничений: годовой финансовый оборот рынка недвижимости страны составлял около 1 200 000 000 - 1 300 000 000 манатов, и по разным оценкам по итогам 2020 года здесь возможен двукратный и более спад. Тем не менее, полагают эксперты, данный спад не затронет часть рынка, охваченную программой ипотечного кредитования.

В частности, по словам главы компании MBA Group Н.Ибрагимова, ситуация на ипотечном рынке постепенно нормализуется: "несмотря на непростую экономическую обстановку в стране, ипотечные кредиты пользуются и будут пользоваться спросом в дальнейшем. В любом случае гражданам нужно решать жилищный вопрос, несмотря на кризисы". 

Эксперт также отметил, что цены на вторичном рынке недвижимости падают, на первичном идут в рост, несмотря на пандемию. В частности, по итогам полугодия на рынке новостроек цены выросли на 3,7%. И в целом это продолжение длительного устойчивого тренда связанного с деятельностью АИКГФ: так, если в 2006 году всего 2% новостроек было реализовано по линии ипотечного фонда, то сейчас на их долю приходится порядка 50%.

Разумеется, с учетом экономических проблем и ситуации с пандемией, сегодня трудно строить предположения, какими темпами будет реализовываться ипотечное кредитование по линии АИКГФ, так как многое зависит от сохранения стабильности денежно-кредитной ситуации в стране и возможностей госбюджета для поддержки социального строительства и кредитования. Однако, недавний пересмотр бюджетных показателей свидетельствует о том, что несмотря на сокращение бюджетных доходов в Азербайджане сохранены и даже увеличены ассигнования на социальную сферу. Соответственно, с высокой долей вероятности можно утверждать, что Центробанк и правительство окажут всю необходимую помощь АИКГФ для дальнейшей реализации ипотечных программ. 

Хазар Ахундов