Какие перемены наблюдаются и востребованы в сфере коммерческой аренды? - АНАЛИТИКА

Рынок коммерческой недвижимости оказался в числе наиболее пострадавших секторов азербайджанской экономики в весьма непростом 2020 году. Сегодня по мере снятия карантинных ограничений и поэтапной нормализации деятельности бизнеса крайне востребовано решение наиболее непростой проблемы - необходимости согласования интересов арендаторов и владельцев коммерческой недвижимости. По мнению ряда экспертов, необходимо оптимизировать деятельность в данной сфере путем внедрения фискальных преференций и, возможно, применения новых механизмов по аренде коммерческих объектов, пишет Media.Az.     

Сокращение внешнеторгового оборота в результате обвала нефтяного рынка, замедление темпов развития ненефтяной экономики, а также спад потребительской активности в период длительных локдаунов и карантинных ограничений, весьма негативно сказалась на деятельности крупных торговых центров (моллов), объектов общепита и сервиса, а также офисных структур. Деятельность многих из перечисленных объектов практически замерла, и с весны прошлого года наметилась устойчивая тенденция ухода арендаторов, кризиса неплатежей и спада расценок на аренду. Все это привело к изменению устоявшейся структуры приоритетов на рынке коммерческой недвижимости.

Так, в последние годы наблюдалась устойчивая тенденция концентрации компаний, торгующих одеждой, обувью, аксессуарами, техникой в крупных моллах, где, несмотря на более высокую цену аренды помещений, в силу значительного притока покупателей, были существенно выше торговые обороты. Но с началом пандемии коронавируса наметился обратный отток арендаторов на локальные торговые объекты, зачастую с небольшой (70-90 кв/м) площадью.

Схожие процессы наблюдались и в сфере офисной недвижимости: арендаторы перемещались из крупных офисных центров в центре столицы на периферию, нередко на куда меньшую площадь, так как в связи с переводом сотрудников в онлайн-режим потребность в больших офисных помещениях снизилась. В свою очередь, спрос на аренду домов торжеств, крупных ресторанов, спортивных и фитнес объектов в условиях карантина и вовсе сошел на нет.

По мнению председателя Союза риелторов Азербайджана Эльнура Азадова, наиболее пострадавшими сегментами рынка недвижимости стала аренда жилья и коммерческих объектов. В частности, с весны прошлого года порядка 25% сдаваемых в аренду коммерческих объектов были освобождены арендаторами, и в настоящее время пустуют.

Примечательно, что возможно единственным направлением рынка аренды недвижимости практически не пострадавшим от пандемического кризиса, оказался сегмент госимущества. Согласно данным Госслужбы по вопросам имущества, в 2020 году поступления в госбюджет от сдачи в аренду госимущества превысили 10,3 млн манатов и возросли на 28,8%. Последнее неудивительно, так как находящиеся на балансе подразделений Минэкономики земельные участки и помещения, как правило, сдавались в аренду на куда более льготных условиях в долгосрочное пользование, и с началом кризиса спрос на эти объекты практически не снизился.

Вместе с тем в августе прошлого года Кабинетом министров было принято изменение в положение, связанное с арендой земельных участков и помещений в государственных объектах, отменившее арендную плату с 1 апреля текущего года по 1 января 2021 года.   

Существенно иная ситуация наблюдалась в сфере аренды недвижимости в частном секторе. По оценкам экспертов, к концу прошлого года число предложений по сдаче в аренду коммерческой недвижимости без малого на треть превышало платежеспособный спрос, и скорее всего, данная тенденция сохранится и в первой трети текущего года. В то же время цены на аренду помещений менялись разнонаправленно: в частности, наибольшее удешевление зафиксировано в сегменте сферы общепита, спорта, образовательных услуг, и напротив, в силу сохраняющегося спроса у предпринимателей (ушедших из закрытых моллов, ярмарок типа "Сядяряк" и "Бина") расценки на аренду небольших и средних торговых объектов изменились незначительно.

По мере снятия карантинных ограничений с 25 января текущего года, возобновилась деятельность многих объектов сервиса, торговли и общепита. Не исключено, что весной поэтапно будет возобновлена деятельность моллов, домов торжеств и иных подобных объектов.

По оценкам директора консалтинговой компании MBA Group, эксперта Нусрета Ибрагимова, поэтапное послабление карантина, возобновление учебного процесса в вузах, а также активизация деятельности в ряде экономических сфер повысит спрос на аренду недвижимости. Сравнительно быстро реабилитационные процессы охватят рынок арендного жилья, однако для повышения динамики в сегменте аренды коммерческой недвижимости потребуются определенные меры поддержки предпринимателям.

Разумеется, речь не идет об унификации расценок на аренду или иных мер административного порядка, а о внедрении гибких механизмов преференций и стимулирования для регулирования рынка недвижимости. Первые шаги в этом направлении были предприняты еще весной прошлого года. Так, в целях стимулирования рыночного спроса на коммерческую недвижимость и поддержки малых арендаторов Минэкономики включило в "Механизм налоговых льгот и каникул для субъектов МСБ, работающих в областях, пострадавших от пандемии" пункт, предусматривающий снижение с 14 до 7% ставки налога с физических лиц, взимаемого с источника оплаты по аренде недвижимости. Специалисты госведомств также изучают возможность введения налоговых каникул для арендодателей (налог на землю и недвижимость), и ожидается, что подобная мера должна стимулировать владельцев снижать (или не повышать) арендную плату в постпандемический период.

В этом плане весьма примечателен опыт соседней России, где сегодня также предпринимаются шаги по реабилитации находящегося в стагнации рынка аренды коммерческой недвижимости. Так, только в Москве, где доля вакантных арендных площадей увеличится до 11-12%, и, в частности, пустует 430 тыс. кв. м офисных площадей, где утрачено порядка 50 тыс. рабочих мест. В целях привлечения арендаторов, им системно предоставляются отсрочки по арендной плате и скидки до 15-20% при заключении договоров на длительные сроки (более года), а также более не взимается ежегодная индексация при перезаключении истекающих договоров аренды.

А наиболее интересной инновацией в текущем году должно стать введение в Москве и других российских городах "плавающих" арендных платежей в виде процента от оборота арендатора. Как правило, при подобной схеме обозначен минимальный уровень арендной платы (покрывающий коммунальные платежи, налоги и иные расходы арендодателя), а рост платежей за используемую недвижимость возможен лишь с определенного уровня прибылей у арендатора.

Данный механизм с определенными оговорками можно применять и в Азербайджане, прежде всего, в крупных торговых объектах, где высок уровень безналичных платежей и торговля ведется исключительно с использованием кассово-контрольных аппаратов. Тем самым арендаторы смогут без риска разориться приступить к работе в постпандемический период, а у владельцев коммерческой недвижимости не будут пустовать объекты. Разумеется, что схема "плавающих" арендных платежей потребует прозрачной финансовой отчетности, и это косвенным образом способствует улучшению налоговой дисциплины предпринимателей, сокращению неучтенного оборота и теневых схем в торговле.