марта
2021
12:17
7
60
1425
Virtual karabakh

Какова ситуация на ипотечном рынке страны? - АНАЛИТИКА

Вопреки пандемии и снижению нефтяных цен показатели ипотечного кредитования в Азербайджане демонстрируют рост, преодолев ощутимый спад в первой половине 2020 года. Более того, в январе 2021 года был отмечен небывалый 2,8-кратный рост выдачи жилищных ссуд. Но наблюдаемые тренды отнюдь не являются предвестниками скорого ипотечного бума. Интерес населения к коммерческой ипотеке сегодня достаточно низок, и устойчивый рост во многом сохраняется только благодаря комбинации схем социального заимствования со строительством бюджетных квартир по линии ООО MIDA. Ну, а в перспективе "второе дыхание" массовой ипотеке может придать формирование в стране сберегательно-строительного банка, пишет Media.Az.

За без малого полтора десятилетия реализации государственных ипотечных программ в Азербайджане ими было охвачено 32 386 заемщиков, которым было предоставлено жилищных ссуд на сумму свыше 1,701 млрд манатов (порядка 1 млрд долларов). Много это или мало? Вероятно, совсем немного, если принять во внимание, что за тот же период времени на рынке недвижимости без использования кредитных схем (за счет накопления граждан и инвесторов, а также беспроцентных продаж квартир застройщиками) было реализовано жилья на пару десятков миллиардов манатов. В то же время деятельность Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ) выглядит весьма внушительно на фоне несопоставимо малых объемов жилищных кредитов, осуществленных местными банками за счет собственных ресурсов. Причем, после двух девальваций и другого негатива периода энергетического кризиса 2014-2017 годов, собственные банковские ипотечные продукты и вовсе канули в Лету.

Что же сегодня происходит в сфере ипотечного кредитования, и какие новые тренды могут сыграть роль драйвера для долгосрочного устойчивого роста?

Спад на жилищном рынке наблюдался еще в сравнительно благополучном 2019 году, и по его итогам выдача ипотечных займов по линии АИКГФ сократилась на 36,3% (было выдано 173,3 млн манатов). Эта негативная тенденция, усугубленная карантинными запретами, падением сырьевых цен и спадом в ненефтяном секторе, сохранялась и в первой половине 2020 года. За отчетный период выдача ипотечных кредитов сократилась на 6,6%. Помимо всего прочего, карантинный запрет на деятельность риэлтерских компаний и специалистов по оцениванию фактически парализовал процесс купли-продажи недвижимости.

Тем не менее, в целом, 2020 год удалось завершить в позитивном ракурсе, во многом благодаря предоставления 161 млн манатов из госбюджета для финансирования социальной ипотеки. Также фонд смог привлечь с рынка 250 млн манатов от размещения облигаций. Все это в совокупности позволило АИКГФ завершить весьма непростой минувший год с 48,6% ростом, предоставив жилищных займов на общую сумму 257,5 млн манатов. Данный позитив продолжился и в январе 2021 года, когда банки-агенты фонда выдали ссуд на 16,9 млн манатов, что в 2,8 раза превысило показатели соответствующего месяца прошлого года.

Между тем, несмотря на радужность приведенных цифр, ряд экспертов полагает, что наблюдаемая активность фонда не стимулирована рыночными факторами и во многом связана с внушительной государственной помощью, а также увеличением доли капитализации фонда за счет эмиссии ценных бумаг. Государственное финансирование и рост продажи облигаций - инструменты значимые, но их применение имеет свои объективные границы, что затрудняет наращивание этих ресурсов в обозримом будущем. Так, специалисты международного агентства Fitch Ratings, подтвердивших в конце прошлого года рейтинги АИКГФ на уровне "BB +", в то же время сформулировали прогнозный рейтинг как "Негативный" (BB + / отрицательный). Подобная оценка основана на мнении Fitch о сильной зависимости фонда от государственной поддержки и заметной ограниченности его коммерческой деятельности.

С другой стороны, по итогам января-декабря минувшего года, наблюдался спад на 25,7% в сфере рефинансирования кредитов - за счет чего фонд смог выручить всего 163,7 млн манатов.

Это обстоятельство пошатнуло и без того непростые перспективы коммерческой ипотеки. В силу ее условий (8% годовых, первичный платеж - от 15 до 25%), этот продукт сегодня пользуются не столь высоким спросом у заемщиков, к тому же последние столкнулись с многочисленными трудностями в кризисный период, мешающим своевременно погашать задолженность.

В целях расширения ипотечных инструментов, чуть более года назад АИКГФ запустила новый механизм. Была сформирована система жилищного лизинга, предусматривающего аренду недвижимого имущества на определенных условиях с последующим ее выкупом и оформлением в собственность. Согласно озвученным в начале 2020 года данным, до конца года число лизинговых соглашений должно было возрасти до 1600. Однако, по итогам минувшего года в рамках жилищного лизинга удалось реализовать порядка 619 квартир.

По мнению исполнительного директора Ассоциации риелторов Азербайджана Эльнура Азадова, узость сегмента бюджетной недвижимости затрудняет выбор привлекательных  квартир для клиентов, поэтому АИКГФ зачастую вынужден приобретать жилье малоликвидное, которое осталось у строительных компаний, и это не увеличивает интерес покупателей к лизинговым схемам.

Напротив, куда привлекательней выглядит социальная ипотека с ее льготными четырьмя процентами годовых, первичным платежом в 10%, и 30-летней рассрочкой выплаты долга. Особенно выгодно социальная ипотека сочетается с покупкой жилья в многоквартирных жилых комплексах, возводимых ООО MIDA при Государственном агентстве жилищного строительства, и реализуемых гражданам по весьма бюджетным ценам. По линии MİDA введены в строй новые жилищные комплексы в Ясамальском районе столицы и поселке Говсаны, сегодня строятся новые объекты в Сумгайыте и Гяндже, возводится вторая очередь Говсаны-2.

Но, к сожалению, доступ к социальной ипотеке и покупке квартир в бюджетных новостройках пока имеют ограниченные категории граждан. Так или иначе, но альтернативы социальной ипотеке сегодня просто не существует и, судя по всему, данный тренд на долгие годы останется на рынке наиболее востребованным продуктом. 

Впрочем, в перспективе в стране может быть сформирован качественно новый механизм жилищного кредитования. Речь идет об инициативе Центрального банка Азербайджана (ЦБА), планирующего вынести на обсуждение экономического совета страны вопрос о создании сберегательно-строительного (накопительного) банка. Речь идет о внедрении нового варианта ипотеки, так называемой немецкой накопительной модели.

При ипотечном кредитовании посредством сберегательно-строительного банка необходимые средства формируются за счет накоплений самого населения, причем для контроля над этим процессом создается специальная регулирующая структура. По сути, роль граждан сведется к участию в строительно-сберегательных банках по модели послевоенной Германии, которая доказала свою эффективность. То есть в случае создания подобного механизма, ипотечные кредиты будут автоматически оформляться при наличии соответствующей суммы на банковском вкладе гражданина.

"Расширение ипотечного кредитования посредством рыночных механизмов сыграет важную роль в развитии жилищно-строительного сектора в стране. В свое время мы первыми на Южном Кавказе создали ипотечную систему, и ЦБА уже давно занимается моделью сберегательно-строительного банка. У нас имеются планы по его созданию, и в настоящее время данный вопрос находится на стадии обоснования", - отметил недавно председатель Центробанка Эльман Рустамов.

Свяжитесь с нами

Другие новости раздела Экономика