Нусрет Ибрагимов: В марте-августе квартиры подорожают – ИНТЕРВЬЮ
Нусрет Ибрагимов: В марте-августе квартиры подорожают – ИНТЕРВЬЮ
В этом году ожидается, что впервые с 2015 года застой на рынке недвижимости прекратится, а цены вырастут. Прогноз обосновывают несколькими экономическими причинами. Главная из них – рост цен на нефть на мировых рынках, оживление рынка соседних стран.
Учитывая, что рынок недвижимости – одна из значимых отраслей экономики, и любое изменение конъюнктуры рынка усиливает нестабильность в банковском секторе, мы решили выяснить, в каком ключе будут развиваться процессы на рынке.
На наши вопросы ответил руководитель консалтинговой компании MBA Group Нусрет Ибрагимов.
- Что нам следует ожидать от рынка недвижимости в этом году?
- Чтобы оценить ситуацию на рынке недвижимости, следует обратить внимание на динамику за последние 30 лет. В 1988 году у нас не было рынка недвижимости, в отличие от соседей. В тот период баррель нефти стоил 10-11 долларов. Рынок недвижимости опустился до самого нижнего уровня.
Спад продолжался около 5-6 лет, после чего рынок начал возрождаться. В 1988 году повторился тот же процесс. Россия пережила «черный январь». Рубль и манат рухнули к доллару. Дома на рынке недвижимости подешевели почти вдвое. Этот процесс продолжался 5 лет. С 2003 по 2008 год рынок демонстрировал восходящую динамику.
В 2008 году цены на рынке рухнули почти на 24%. На сей раз спад на рынке продолжался не 5-6 лет, а 3 года, что было обусловлено стремительным ростом цен на нефть в 2010 году. Цены на нефть обычно начинают влиять на рынок недвижимости спустя 6 месяцев. Жилье подорожало в 2011 году.
Если обратить внимание на хронику, то спад должен был начаться в 2018 году. Однако в 2015-2016 годах рухнули цены на нефть. В то время цены на рынке недвижимости в манатном выражении снизились на 8-10 %, а в долларовом – на 40 %. Это было связано с девальвацией.
Нефть начала дорожать в конце 2017 года. Если ссылаться на эту динамику, то спустя примерно 3-6 месяцев, то есть в марте-августе на рынке недвижимости, в частности, на рынке жилья, мы будем наблюдать рост цен.
- Рост цен ожидается на рынках и первичного, и вторичного жилья?
- Раньше масштабы строительства были куда скромнее, поэтому ведущую роль занимал вторичный рынок. Рынок первичного жилья реагировал на события на рынке вторичного жилья. В последние несколько лет рынок первичного жилья вышел на передний план. То есть цены формирует рынок первичного жилья.
- Первичный рынок жилья принадлежит ЖСК. Насколько экономически обоснованы цены в такой ситуации?
- Да, цены на рынке первичного жилья диктуются. Стоимость вторичного жилья формирует рынок. Если на рынке первичного жилья продажу осуществляют 30 компаний, то на рынке вторичного жилья почти 5 тысяч игроков. Фирмы не могут продавать жилье ниже себестоимости, в то время как на рынке вторичного жилья нет понятия себестоимости.
С конца 2015 года себестоимость начала расти, но не сразу, а постепенно. Только к 2017 году себестоимость на рынке первичного жилья выросла, но цены остались прежними. Дело в том, что стройфирмы пошли на уступки.
Если раньше маржинальная прибыль составляла 80 %, то после девальвации она снизилась до 30-40 %. В этом году стройфирмы оживились. Поэтому рост цен на первичном рынке жилья будет неизбежным.
- На сколько процентов примерно ожидается рост?
- Рост будет двузначным, то есть составит минимум 10 процентов.
- На сколько конкретно подорожает квадратный метр жилья?
- Учитывая, что на сегодняшний день квадратный метр самого дешевого жилья в прилегающих к Баку поселках стоит в манатном выражении 700 манатов, то эта цифра повысится до 800 манатов.
- По вашему инвестиции в рынок недвижимости повысят его привлекательность?
- В 2015-2016 годах, а также в первой половине 2017 года рынок не привлекал покупателей. Сегодня рынок постепенно возвращает свою привлекательность.
Причина – снижение процентных ставок по депозитам и малый выбор на рынке ценных бумаг. Население или инвесторы не заинтересованы в инвестировании в банковские депозиты. На рынке ценных бумаг средством инвестирования являются лишь облигации SOCAR.
Остается лишь рынок недвижимости. Население, оправившись от шока после девальвации в 2015 году и процессов в банковском секторе в 2016-2017 годах, начинает инвестировать в рынок недвижимости.
- Каковые показатели продаж стройфирм на данный момент? Продаются ли построенные квартиры?
- До завершения строительства здания 70-78 % квартир бывают распроданы. В худшем случае после ввода здания в эксплуатацию у стройфирмы на руках остается 25 % квартир.
- То есть, несмотря на построенные здания, ипотечные программы и социальные дома, на рынке все еще высокий дисбаланс между спросом и предложением. Почему?
- В теории предложение должно опережать спрос в 3 раза. То есть покупатель должен осмотреть три квартиры и купить одну из них. Тогда цены остаются стабильными. Если на две квартиры претендует один человек, то цены начинают расти. В советское время за год строили 3-4 млн кв. метров жилья. На человека строилось 0,4-0,5 кв. метр жилья в год. Согласно отчету Госкомитета по статистике за последние годы, на человека строится 0,2 кв. метров жилья в год.
- Неужели произошел такой спад?
- Я в эти цифры не верю. Госкомитет по статистике готовит свой отчет на основе квартир, утвержденных Государственной приемной комиссией.
Сегодня в Баку очень много зданий и индивидуальных домов, у которых нет официальных документов. Несмотря на это, спрос все еще опережает предложение. С учетом коэффициента прироста населения, количества вступающих в брак, в год должно строиться 40 тыс. квартир. В год же строится 17-20 тыс. квартир. Каждый год недостает 10 тыс. квартир. Срок эксплуатации «сталинок», «хрущевок» и «ленинградок» истек.
- Началось строительство социального жилья. Сбалансирует ли это хоть немного спрос и предложение?
- Это приведет к стабилизации рынка. Цены на социальные дома ниже рыночных на 20-25 %. Если учитывать, что строительство социального жилья направлено на улучшение жилищных условий малообеспеченных семей, то оно задержит рост цен на рынке.
Ведь в последние годы дорожало в основном недорогое жилье. Удовлетворение спроса на жилье граждан, относящихся к социальной группе, снизит давление на рынок. Рост цен может произойти только на фоне повышения себестоимости.
- Эксперты утверждают, что спрос на ипотечные кредиты упал…
- Я так не думаю. Определенный контингент на рынке обладает покупательской способностью, однако не имеет жилья или хочет улучшить свои жилищные условия. Они обращаются в банки за ипотекой, решают свои проблемы и уходят с рынка. Но большая часть – это те, кто нуждается в квартире, но чья платежеспособность не отвечает требованиям Ипотечного фонда. По этой причине Ипотечный фонд контролирует рынок.
Как только в банки начинают обращаться меньше людей, условия смягчаются. Максимальную сумму довели с 50 тысяч до 100 тысяч манатов, а затем сняли ограничение. Банки снизили кредиты с 8 до 7%.
- Сегодня чаще всего строят жилье класса «эконом», «элит» или «премиум»?
- Элитное жилье уже не строят. Дело в том, что квадратный метр такого жилья обходится очень дорого – в 5000 - 6000 манатов. Сегодня спросом пользуется в основном жилье класса «премиум». В центре города строят именно проекты премиум-класса. На окраинах, в микрорайонах возводят жилье эконом-класса.
- Отвечают ли премиум-проекты этим стандартам?
- Несколько лет назад мы исследовали стандарты. Сюда входят вид на город и море, оснащенный мебелью вестибюль, централизованная система противопожарной безопасности, закрытый и охраняемый двор, центральная система отопления, зеленый участок на каждого жителя, мягкий и скоростной лифт, паркинг для гостей, торговая сеть. В построенных зданиях практически не бывает центральной системы отопления и закрытых дворов.
- Сектор все же можно считать рентабельным?
- Рентабельность составляет 35-40 %. Раньше она составляла 80 %.
- Сколько стройфирм на рынке Азербайджана?
- Точное число компаний назвать невозможно. Ведь реализуются пилотные проекты Каждое ИВ регистрирует одно ООО.
- А надежны ли построенные ими здания?
- 90 % стройфирм, реализующих пилотные проекты, вновь проходят регистрацию. Начинают с чистого листа. Но у пилотных проектов высокая надежность и низкие риски. Ведь их контролируют исполнительные структуры. Ответственность стройфирм высока.
- Люди уже определили для себя, какой стройфирме стоит доверять, а какой нет, но консалтинговые компании вроде не проводили исследований касательно рейтинга стройфирм. Почему?
- Для этого сектор недостаточно развит. Однажды мы попытались оценить фирмы по 20-балльной шкале. Но фирмы не проявили интереса.
- В чем причина?
-У нас такая культура не сформировалась.
- В конце прошлого года был принят законопроект «О внесении изменений в Гражданский кодекс Азербайджанской Республики». Действительно ли закон устранит многие проблемы с куплей-продажей квартир в недостроенных зданиях и регистрацией прав собственности купивших квартиры в данных зданиях?
- Закон был составлен с учетом опыта Германии. Согласно закону, стройфирма должна получить документ предварительной регистрации из службы государственного реестра. Квартиры продаются гражданину в нотариальном порядке, то есть гражданин фактически становится пайщиком. Если в будущем возникнут проблемы со строительством, гражданин, являясь пайщиком земельного участка, при его продаже получит свои деньги. С другой стороны, по закону, уже купленную квартиру можно будет продать на открытом рынке в нотариальном порядке без участия ЖСК.
Правила оплаты тоже установлены: После начала землеройных работ – 30% договорной суммы. После того как будут построены боковые и внутренние стены и крыша здания – 10% от договорной суммы, после завершения кровельных работ и установки водостока – 8% договорной суммы. По завершении установки систем отопления – 3% договорной суммы. По завершении прокладки водяных линий – 3% договорной суммы. По завершении установки электропроводки – 3% договорной суммы. По завершении установки окон (со стеклами) – 10% договорной суммы. По завершении внутренних малярных работ – 6% договорной суммы. После того как будут уложены полы участков, обслуживающих более одной составляющей в здании с более чем одной составляющей – 3% договорной суммы. По завершении фасадных работ – 10% договорной суммы. По завершении строительства обслуживающих здание и построенных отдельно от него объектов, включая водный резервуар – 9% договорной суммы.
Таким образом, до завершения строительства здания гражданин уплатит 95% стоимости квартиры. Оставшиеся 5% будут уплачены после получения выписки из Государственной приёмной комиссии.
- Почему на земельном рынке такой застой?
- Раньше граждане покупали землю, не предъявляя никаких документов. Сегодня такого нет. Никто не купит земельный участок без документов, так как без документа, подтверждающего право на собственность. В результате наблюдается спад на земельном рынке, строится меньше частных домов.
Л.Алиева
www.oxu.az